碑林区是西安老城的核心，书院门、柏树林、东关南街、文艺路、南稍门一带，七八十年代的单位家属院和九十年初的多层楼特别多。这类房子翻新，业主坐下来第一件事往往是问：半包还是全包划算？怕的是选了半包自己跑断腿，选了全包又被套餐套住。这篇把两种模式拆开算，钱到底花在哪、碑林区老房还要多花哪几笔、什么情况该选哪种，一次讲清。
\n我是西安王师傅装修工程有限公司的负责人王斌，大家平时叫我们王师傅装修。2018年注册，核心工人干了二十多年，自有班组不转包，只做老房翻新和二手房改造，不做新房。我们两种模式都接，但会先跟业主把账算明白，再让人选。
\n一、先把概念分清：半包、全包、清包到底差在哪
\n半包是人工加辅材。人工包括拆改、水电、瓦工、木工、油漆；辅材包括水泥、砂子、石膏板、龙骨、腻子、防水、水管电线、胶水、螺丝这些。主材由业主自己买：瓷砖、地板、门、橱柜、卫浴、灯具、开关面板、五金。
\n全包是人工、辅材、主材都由施工方负责，业主拎包入住。主材的品牌、型号、系列必须写进合同清单，写不清就是后面扯皮的源头。
\n清包是只出人工，材料全由业主买。老房翻新不建议清包，辅材几百种，业主买不全、买不对，最后工期拖的都是自己。
\n| 项目 | 半包 | 全包 |
|---|---|---|
| 拆改、水电、瓦工、木工、油漆人工 | 含 | 含 |
| 水泥、砂子、石膏板、龙骨、腻子、防水 | 含 | 含 |
| 水管、电线、开关底盒 | 含 | 含 |
| 瓷砖、地板、木门、橱柜 | 业主自购 | 含，需写明品牌型号 |
| 卫浴、灯具、五金、窗帘 | 业主自购 | 部分含，按清单 |
| 垃圾外运、成品保护 | 应含，要写进合同 | 应含 |
二、碑林区老房，比新房多出四笔钱
\n第一笔是拆改。老房拆旧量大，瓷砖、旧柜、吊顶、隔墙都要拆，还要保护楼下和楼道。拆改人工和垃圾清运，在老房里能占到总价的百分之十到十五，新房几乎没这一项。
\n第二笔是水电全改。碑林区不少老楼还是铝线、镀锌管，空开容量也不够。铝线必须换铜线，镀锌管锈死要换PPR，这一项按套内面积算，八到十五元一平米只是常规估价，实际要看点位数量，水电的点位怎么数和怎么配，见老房水电改造注意什么。老房水电全改，八千到一万五是常见区间，具体以量房报价为准。
\n第三笔是墙面基层。老房墙面大多是石灰砂浆打底，起砂、空鼓、粉化，直接刷漆两个月就起皮。必须铲到基层、刷墙固、挂网、批腻子，这笔钱在新房是不存在的。墙面整体翻新四十到八十元每平米，具体以量房报价为准。
\n第四笔是管道和门窗。老楼下水多为铸铁管，接口松动就返味；老窗多为塑钢或铝合金单层玻璃，漏风漏雨。换不换要看现状，但预算里得留出这笔，碑林区整体预算怎么分档，参考老房翻新要花多少钱。
\n三、钱到底花在哪：一张结构表
\n| 板块 | 占比（经验值） | 说明 |
|---|---|---|
| 拆改清运 | 10%-15% | 老房特有，新房几乎没有 |
| 水电 | 15%-20% | 老房基本全改，点位越多越贵 |
| 瓦工与防水 | 15%-20% | 厨卫砸砖、防水、闭水、贴砖 |
| 木工与吊顶 | 8%-12% | 局部边吊为主，老房不建议全屋吊顶 |
| 墙面 | 10%-15% | 铲墙、找平、腻子、漆 |
| 主材 | 25%-35% | 瓷砖、门、橱柜、卫浴、地板 |
这张表的意义是让你知道钱该往哪看。很多低价套餐是把拆改、水电、垃圾外运拆出去，签合同后再一项项加，最后总价反而更高。看报价先看这四项含不含，再看单价，整屋施工顺序怎么排不返工，见老房翻新施工顺序。
\n四、三档建议：什么情况选半包，什么情况选全包
\n预算紧、有时间、懂一点材料：选半包。主材自己买，瓷砖、地板、门这些差价空间大，同样品牌不同系列能差三成。前提是你能接受跑三四趟建材市场、盯两次送货、处理一次退换货。
\n上班忙、异地、家里有老人小孩：选全包。省的是时间和协调成本。但合同里的主材清单必须写到品牌加系列加型号，比如瓷砖写清规格和型号，不能只写广东砖三个字。
\n只做局部：厨卫局改、墙面翻新这类，半包更灵活，主材自己挑，工期也短。厨卫局改一间大概十五天，一万二到两万，具体以量房报价为准。
\n五、半包容易踩的五个坑
\n一是辅材降级。合同写水泥，进场变成杂牌；写石膏板，送来薄板。辅材看不见，最容易被换。要求材料进场业主当面核对品牌型号，留检测报告。
\n二是主材被指定。有的队说你自己买可以，但必须去他指定的店，价格比市场高。半包就该让业主自由采购，施工方只给规格建议。
\n三是增项。拆旧、垃圾外运、成品保护、水电点位超出，这四项是增项重灾区，签约前逐条写清含不含、超出怎么算。
\n四是工期拖。主材到场时间不由施工方控制，业主买晚了，工期顺延还容易互相埋怨。半包要排一张主材进场表，什么时间要什么货，提前两周定。
\n五是责任不清。瓷砖空鼓、门装不上、柜体和墙不贴合，容易变成施工方说材料问题、业主说工艺问题。合同里写明各方的验收节点和责任人。
\n六、全包容易踩的五个坑
\n一是套餐不含项。常见的不含：拆旧、垃圾外运、水电改造超出点位、吊顶造型、防水加高、门槛石、美缝。签之前逐项问，写进补充条款。
\n二是主材贴牌。合同写大品牌，实际用的是同厂低端系列，甚至贴牌。要求写清系列名和型号，进场核对包装和防伪。
\n三是样板间与实际不符。展厅里是通铺大砖、无主灯，送到你家是小规格砖、普通吸顶灯。看样板间时问清楚哪些是套餐内、哪些是加钱项。
\n四是增项。全包最常见的增项是水电按实结算、瓷砖损耗、柜体超出米数，这三项要提前定量。
\n五是质保主体不清。全包的主材质保是厂家还是施工方，出问题找谁，合同里要写。
\n七、报价怎么比才不被糊弄
\n先看形式：清单式报价，一项一行，有单价、有数量、有工艺说明；不接受一项一口价的笼统报价。
\n再看口径：按实际施工面积算，还是按建筑面积算；拆旧、水电、垃圾外运含不含；防水做几遍、刷多高；闭水做不做、做多久。
\n然后看闭口：闭口报价是把项目、数量、单价锁死，除业主主动变更，不加钱。这一条要写进合同，口头承诺不算。
\n最后看付款：我们按进度付款，签合同付百分之四十，拆改完工付百分之三十，贴砖完工付百分之二十，整体验收合格付百分之十。钱攥在业主手里，才有约束力。
\n八、材料清单：不管哪种模式，这几样别降级
\n水管用日丰PPR、走顶不走地，漏了能看见、好修；电线用津成国标铜线，老房线路老化，这一项不能凑合；防水用雨虹柔性做两遍，淋浴区刷到一米八，洗手区八十厘米，其他四十厘米；地面找平用海螺水泥；顶面石膏板用泰山配50国标轻钢龙骨，不用木龙骨；墙面批奥维环保腻子两到三遍，刷立邦净味漆；瓷砖选广东砖；开关插座用公牛。材料进场，业主当面核对品牌型号，对不上就退。
\n九、工期与钱
\n整屋翻新约四十五天，厨卫局部约十五天，墙面整体约十五天，墙面局部一周内。半包六百到八百元每平米，全包一千到一千五百元每平米，九十平米整屋八到十二万，厨卫局改一间一万二到两万，具体以量房报价为准。工期从进场那天算，主材没到场的时间不算在工期内，这一条要写清。
\n质保按分项写进合同：水电五年，水路走顶十年，防水三年，瓦工三年，墙面一年，过保只收成本费。
\n十、常见问题
\n半包真的比全包省钱吗？材料差价空间大的情况下是省的，但业主要投入时间和跑腿成本，算总账未必省很多。
\n全包会不会被换成便宜材料？会，所以要写清品牌加系列加型号，进场核对，留检测报告。
\n老房翻新必须水电全改吗？铝线、镀锌管必须换；铜线且回路够的，可以局部改，先打压测绝缘再定。
\n拆旧和垃圾外运一般含不含？正规清单式报价应含，不含的要在合同里单列价格，别留活口。
\n半包的主材谁负责送到工地？一般业主负责，施工方可代收但要对数量签字，破损当场拍照。
\n能不能半包的主材也让你们买？可以，我们只收施工费、不赚主材差价，业主自己比价也行。
\n报价差一倍正常吗？不正常。差在拆改、水电、防水遍数、辅材品牌、主材档次，逐项对清单就能看出差在哪。
\n签合同要注意什么？闭口条款、付款节点、工期与顺延规则、材料清单、质保分项，五项缺一不可。
\n碑林区准备翻新的，把房龄、面积、想做到什么程度发我，我按半包和全包各出一份清单，钱花在哪一目了然。免费上门量房，三桥有线下展厅，材料可以现场看。
\n西安王师傅装修工程有限公司，2018年注册，专注老房翻新、二手房改造，不做新房。自有班组不转包，闭口报价写进合同，签正规合同、对公付款。三桥有线下展厅，材料可上门看。电话13259955338（微信同号），西安7个主城区均可服务，营业时间8:00-22:00。
