莲湖区西关、土门、枣园、红庙坡这一片，八九十年代的单位家属院特别多，房子多是砖混或预制板结构，一梯两户，楼道公用，燃气立管走外墙。这类房子翻新，最大的特点不是钱不够，而是限制多：有些地方一动就影响整栋，有些地方物业和邻居不同意。这篇把能改的和不能动的分清楚。
\n我是西安王师傅装修工程有限公司的负责人王斌，大家平时叫我们王师傅装修。2018年注册，核心工人干了二十多年，自有班组不转包，只做老房翻新和二手房改造，不做新房。
\n一、家属院老房，和老商品房差在哪
\n| 项目 | 家属院老房 | 后来建的商品房 |
|---|---|---|
| 结构 | 砖混、预制板楼面多 | 框架、现浇板 |
| 楼道 | 公用，无物业或只管卫生 | 有物业统一管理 |
| 立管 | 公用上下水、燃气立管 | 分户独立 |
| 外立面 | 整栋统一，改动要走社区 | 物业统一审批 |
| 施工条件 | 无电梯、楼道窄、垃圾清运难 | 有货梯或较大搬运空间 |
差别最大的两项是结构限制和施工条件。家属院翻新，方案要先过这两关，再谈风格和预算。
\n二、这些不能动，动了就是全楼的事
\n承重墙和构造柱：砖混结构靠墙体承重，一户拆一面墙，整栋受力都变。门洞加宽、墙体开长横槽都不行，横槽长度超过三十厘米就影响墙体整体性。
\n预制板楼面：楼面是预制板搭接的，板上开大洞、切楼板做下沉卫生间、加厚找平层都会增加荷载。卫生间改建只能在原范围内做，不能扩出去。
\n公用立管：上下水立管和燃气立管属公共部分，不能私改、不能包死。要包管必须留检修口，燃气管道任何改动必须由专业单位施工。
\n楼道和外立面：楼道属于公共区域，不能私占、不能改门的位置和开向影响疏散；外立面窗户更换、封阳台要走社区和物业流程，不能自己定颜色和尺寸。
\n屋面：家属院屋面是整栋共用，漏水要走维修资金或社区协调，个人不能上去重做防水。
\n三、这些可以放心改
\n室内水电可以全改，但要按规范分回路、走顶走管；门窗可以在原洞口尺寸内更换，不扩洞不改外墙；厨房卫生间可以在原位置翻新，防水、贴砖、吊顶、洁具都能做；墙面、地面、顶面、室内隔断（非承重轻质墙）都可以调整；收纳、家具、灯具更不受限制。
\n一句话：管室内自己能负责的部分，整屋工序怎么排见老房翻新施工顺序，不碰公共和结构。
\n四、预制板楼面翻新要特别注意
\n预制板最怕三件事：集中荷载、开洞、水泡。翻新时地面找平层要薄，控制在两到三厘米；不要在一处堆水泥、沙子，材料分散放；地面开槽走线尽量贴墙，不要跨板中开深槽；卫生间和厨房的防水要做足，预制板一旦长期浸水，板缝渗漏会传到楼下。
\n板缝开裂是常见现象，找平前先灌缝修补，贴抗裂带再施工，不然新地面跟着裂。
\n五、施工条件怎么解决
\n家属院没电梯、楼道窄，材料上楼和垃圾下楼是实打实的成本。沙子水泥要小包装、分批运；拆墙垃圾装袋走楼道，当天清，不能堆在楼道过夜；施工时间避开午休和晚上，电锤打孔集中在白天时段。这些提前和邻居打招呼，比事后解释有用。
\n垃圾清运要找有资质的车，清运范围和不能乱扔的东西见拆旧清运怎么处理，装修垃圾不能混进生活垃圾桶。楼道地面和墙面施工前做保护，碰坏了要修，这是最基本的。
\n六、水电和防水，按老房标准做\n
水管用日丰PPR，走顶不走地，老楼水压不稳的建议加装减压阀；电线用津成国标铜线，照明、插座、厨房、卫生间、空调分回路，配电箱配漏电保护，老铝线一律换掉。
\n防水用雨虹柔性做两遍，淋浴区一米八，洗手区八十厘米，其他四十厘米，闭水四十八小时到楼下看渗漏。厨房墙面防水上翻三十厘米，管根和阴阳角做附加层。
\n水电和防水的具体做法见老房水电改造；墙面批奥维腻子两到三遍，刷立邦净味漆；吊顶用泰山石膏板配50国标轻钢龙骨，不用木龙骨；瓷砖选广东砖，开关插座用公牛，水泥用海螺水泥。这些是我们固定的材料口径。
\n七、工序怎么排，家属院要多加两件事
标准顺序是：拆旧清运、水电改造、防水闭水、瓦工贴砖、木工吊顶、墙面腻子刷漆、安装收尾。家属院要多加两件事：开工前跟社区和邻居打招呼，把施工时段、垃圾清运方式说清；每天收工前把楼道扫一遍，材料归堆，不留渣。
工序上容易错的四处：先贴砖后改水电，砖全废；防水没干就贴砖，空鼓脱落；吊顶先装后改电，来回拆；墙面先刷漆后装门套，收口全是缝。
材料按工序分批进场，别一次全堆在客厅，预制板楼面受不了集中荷载。拆旧垃圾当天清，楼道不留袋，这是家属院施工能不能顺利做完的关键。
还有一点：家属院住的多是老人，对噪音和粉尘的容忍度低。电锤、切割集中在上午九点到十一点半、下午两点到五点，午休和晚上不施工，这条写进施工计划里，比事后解释管用。
每道隐蔽工程做完要拍照留档：水电管线走向、打压记录、闭水照片、防水高度。以后要修要改，没有这些照片就得砸墙找管路，这笔账很贵。
八、钱和工期
\n半包六百到八百元每平米，半包和全包各含什么见半包还是全包，全包一千到一千五百元每平米，九十平米整屋八到十二万；厨卫局改一间一万二到两万，卫生间砸砖重做四到五平米半包六千到八千、全包一万一千到一万八千，墙面整体四十到八十元每平米，具体以量房报价为准。
\n工期：整屋约四十五天，厨卫局改约十五天，墙面局部一周内、整体约十五天。家属院搬运慢，实际工期比商品房多三到五天，报价时我们会算进去。
\n付款按进度：签合同百分之四十，拆改完工百分之三十，贴砖完工百分之二十，验收合格百分之十。闭口报价写进合同，除业主主动变更不加钱。
\n质保分项：水电五年，水路走顶十年，防水三年，瓦工三年，墙面一年，过保只收成本费。
\n九、五个容易踩的坑
\n一是拆承重墙图空间，被社区叫停还得恢复。二是包立管不留检修口，堵了只能砸。三是预制板楼面找平太厚，荷载超标。四是垃圾堆楼道，邻里投诉停工。五是封阳台自己定尺寸颜色，验收过不了。
\n十、常见问题
\n家属院翻新要不要报社区？涉及外立面、门窗、公共部位的要报，纯室内装修一般不报，但垃圾清运和施工时间要遵守小区规定。
\n承重墙能不能开门洞？不能自行开，需原设计单位或专业机构出具方案，砖混老楼基本不建议动。
\n预制板楼面能做地暖吗？不建议做湿式地暖，荷载和厚度都超，想做只能选薄型干式并做结构核算。
\n公用立管能包吗？能包，但必须留检修口，且不能改变管径和走向。
\n老楼水压不稳怎么办？加装减压阀，检查入户管径，必要时换表前管，涉及市政管网的由供水单位处理。
\n没电梯，材料怎么上？小包装分批运，人工搬运费按层计入报价，提前说清不加价。
\n翻新期间邻居投诉怎么办？提前打招呼、控制施工时段、当天清渣、做好保护，这三条做到基本不会有矛盾。
\n多久能住进去？整屋翻新通风七到十天，有老人小孩建议两周，涂料气味散尽再入住。
\n莲湖区家属院准备翻新的，先拍结构照片和楼道情况给我，我判断哪些方案不能提，再谈怎么做。免费上门量房，材料可以到三桥展厅看。
\n西安王师傅装修工程有限公司，2018年注册，专注老房翻新、二手房改造，不做新房。自有班组不转包，闭口报价写进合同，签正规合同、对公付款。三桥有线下展厅，材料可上门看。电话13259955338（微信同号），西安7个主城区均可服务，营业时间8:00-22:00。
