长安区郭杜、韦曲、子午、王曲一带，自建房和两三层的小楼特别多，很多是十几年前盖的，现在孩子结婚、老人同住，或者出租改自住，就得翻一遍。自建房翻新和老小区楼房不是一回事：屋面、外墙、上下水、化粪池都得自己管，做漏一项，住进去还是糟心。这篇把长安区自建房翻新该做哪几件事、钱怎么算讲清楚。
\\n我是西安王师傅装修工程有限公司的负责人王斌，大家平时叫我们王师傅装修。2018年注册，核心工人干了二十多年，自有班组不转包，只做老房翻新和二手房改造，不做新房。
\\n一、自建房翻新，和老小区楼房差在哪
\\n| 部位 | 楼房 | 自建房 |
|---|---|---|
| 屋面 | 物业统一维护 | 自家负责，渗漏自己修 |
| 外墙 | 整栋统一 | 自家做保温、抗裂、涂料 |
| 上下水 | 市政管网 | 水塔、水井、化粪池可能都要改 |
| 电路 | 统一配电 | 自己拉线，回路和空开常不规范 |
| 结构 | 图纸齐全 | 多为预制板或砖混，图纸常丢失 |
这张表的意思是：楼房翻新只要管室内，自建房翻新是室内加室外一整套。预算要按室外单独留一块，别只顾着刷墙贴砖。
\\n二、先定范围：三种翻新，钱差一倍
\\n面层翻新：墙面重刷、地面重铺、门窗换新，不动水电和屋面。适合房子结构没问题、只是旧了。工期短，两居室二十天左右。
\\n局部改造：加厨卫重做、水电局部改、屋面补漏。适合管线还撑得住、渗漏不严重的。
\\n整体翻新：水电全改、屋面重做、外墙保温、室内全翻。适合房龄十五年以上、要长期自住或改成出租的。整屋一般四十五天起，遇到雨季还要留余量。
\\n范围定不下来，报价就是空中楼阁。先带着师傅看一遍屋面、外墙、配电箱、水塔，再定范围，这是自建房翻新的正确顺序，整屋先干什么后干什么见老房翻新施工顺序。
\\n三、屋面防水：长安区最不能省的一项
\\n长安区夏天雨集中，屋面做不好，一场大雨就能渗到二楼吊顶。平屋顶要先把排水坡找出来，坡度按百分之二到三坡向落水口，天沟和落水口周边清理干净，不能积水。
\\n防水层用雨虹的柔性卷材或聚氨酯涂料，做两遍，搭接宽度不小于十厘米，阴角和管根做附加层。做完蓄水试验二十四小时，看有没有渗漏，再上保护层。
\\n坡屋顶要看瓦和基层。瓦片碎裂、挂瓦条腐朽的要换，基层木板或水泥板开裂的先修补再挂瓦。檐口、山墙、天沟三个位置最容易漏，做完单独淋水检查。
\\n屋面还有一个细节：排气孔和落水口别被树叶、泥沙堵死。很多所谓漏水，其实是排水不畅积水倒灌。
\\n四、外墙保温和抗裂，别只刷涂料
\\n老自建房外墙多是清水砖或水泥砂浆面，年头长了返碱、开裂、掉皮。直接刷涂料，两年又花。正确做法是：铲掉空鼓和起皮，清理返碱，做界面剂，再上保温层。
\\n保温可以用保温板加抗裂砂浆，也可以用保温砂浆。保温板外面必须压耐碱网格布，阴阳角和门窗洞口加护角，否则一冻一化就裂。做完保温再刷外墙涂料，耐候性好的，五到八年不花。
\\n长安区冬天冷、夏天晒，外墙西晒面温差大，最容易裂。西墙和北墙是重点，别省这两面的抗裂处理。
\\n五、门窗：换一次管十几年
\\n自建房老窗多是铝合金单玻或塑钢，漏风、渗水、结露。换成断桥铝配双层中空玻璃，密封条和五金要选好的，安装时打发泡胶加防水密封胶，窗台做滴水线。
\\n窗户不是越贵越好，看三点：型材壁厚、玻璃配置、安装工艺。同样型材，安装打胶不到位，两年就渗水。窗洞尺寸要现场量，别按图纸，自建房墙体的误差比楼房大。
\\n六、室内这几项，自建房要特别注意
\\n电路：自建房常是一根主线带全屋，没有分路、没有漏保。要按用途分回路，照明、插座、厨房、卫生间、每台空调各一路，配电箱加漏电保护，线用津成国标铜线。老化的铝线必须换。
\\n水路：水管用日丰PPR，走顶不走地。自建房如果是水塔供水，要加装过滤和减压，压力过高容易爆管、损坏热水器。化粪池和下水要检查是否通畅，厨房和卫生间分开排更稳妥。
\\n防水：卫生间、厨房防水用雨虹柔性做两遍，淋浴区刷到一米八，洗手区八十厘米，其他四十厘米，闭水四十八小时到楼下或隔壁看渗不渗。
\\n地面：一层地面如果是老水泥地，起砂、空鼓的先凿除，用海螺水泥砂浆重新找平，再铺砖或做地坪，瓷砖选广东砖，一层地面建议耐磨砖。二层以上多为预制板，找平层要薄，避免荷载过大。
\\n墙面：批奥维环保腻子两到三遍，刷立邦净味漆，顶面用泰山石膏板配50国标轻钢龙骨，不用木龙骨。开关插座用公牛，湿区加防溅盒。
\\n七、结构和安全，三条红线别碰
\\n一是承重墙和构造柱不能拆、不能开长横槽。自建房很多是砖混结构，拆一面墙就可能影响整栋。
\\n二是加层和改阳台要慎重。预制板楼面加层、外挑阳台加建，没有结构验算不能动，这不是装修能解决的事。
\\n三是彩钢和临时搭建别当正式结构用。做储物、做阳光房可以，但不能作为承重或长期居住空间。
\\n涉及结构和燃气、暖气改造的，必须由专业单位施工，我们只做室内装修部分，这条每次都要跟业主说清。
\\n八、钱和工期怎么算
\\n室内部分：半包六百到八百元每平米，半包和全包各含什么见半包还是全包怎么选，全包一千到一千五百元每平米，九十平米整屋八到十二万，具体以量房报价为准。屋面防水按平米算，含基层处理、两遍防水和保护层。外墙保温加涂料按平米算，含铲除、界面、保温、网格布和涂料。门窗按平米和配置算。
\\n工期：室内整屋约四十五天，厨卫局部约十五天，屋面防水单独三到五天，外墙保温看面积。雨季做屋面要挑晴天，做完防水必须等固化，不能赶。
\\n付款按进度：签合同付百分之四十，拆改完工付百分之三十，贴砖完工付百分之二十，验收合格付百分之十。闭口报价写进合同，除业主主动变更不加钱。
\\n质保分项写清：水电五年，水路走顶十年，防水三年，瓦工三年，墙面一年，过保只收成本费。
\\n九、自建房翻新最容易踩的五个坑
\\n一是只做室内不管屋面，第一场雨就返工。二是外墙直接刷涂料不做抗裂，两年开裂。三是水电不分回路，空调一开就跳。四是水塔不装减压，热水器和管子接连出问题。五是找没有资质的散工做结构改动，出事没人担。
\\n十、常见问题
\\n自建房翻新比楼房贵吗？按平米单价接近，但自建房多了屋面和外墙两项，预算分档可参考老房翻新要花多少钱，总价通常高出一到两成。
\\n屋面防水能用几年？正规材料加规范施工，八到十年；只刷一层涂料的三五年就出问题。
\\n外墙保温必须做吗？要长期自住建议做，冬天室内温差明显，还能减少外墙开裂。
\\n老预制板楼面能直接铺砖吗？要先检查空鼓和裂缝，找平层做薄，荷载大的位置不要堆重物。
\\n水塔供水要注意什么？加过滤和减压，压力控制在热水器允许范围内，管路走顶便于检修。
\\n自建房能不能只翻一层？可以，但水电和下水最好一次规划，避免以后二次开墙。
\\n翻新期间能住人吗？整屋翻新不建议住，粉尘和涂料味大，多久能住进去见翻新后多久能入住；局部改造可以分区住。
\\n怎么判断施工队靠不靠谱？看是否自有班组、是否出清单式闭口报价、付款是否按进度、质保是否分项写进合同。
\\n长安区自建房准备翻新的，把房龄、层数、屋面现状和想改的范围拍给我，我先判断哪些必须做、哪些能缓。免费上门量房，材料可以到三桥展厅看。
\\n西安王师傅装修工程有限公司，2018年注册，专注老房翻新、二手房改造，不做新房。自有班组不转包，闭口报价写进合同，签正规合同、对公付款。三桥有线下展厅，材料可上门看。电话13259955338（微信同号），西安7个主城区均可服务，营业时间8:00-22:00。
