我经常遇到这样的业主：房子还没收，已经在小红书上收藏了几十个"装修风格"。等真开工了才发现，最该操心的事情一件没做。我是西安王师傅，干了十五年装修，今天就告诉你翻新第一步该干什么。
第一步：先确定哪些能拆，哪些坚决不能动
这个事儿比什么风格都重要。老房子很多是砖混结构，墙上随便开个门洞都可能出大事。
怎么看？有三个办法。一是找物业要原始结构图，承重墙在上面是黑色填充的，一眼就能看出来。二是看墙厚——西安这边90年代的砖混房，承重墙通常是240mm（一砖墙），隔墙是120mm（半砖墙）。三是敲声音，承重墙敲起来是沉闷的，隔墙有空响。如果三个办法都判断不了，找专业检测的来看，花几百块比后面赔几万强。
还有一个容易忽略的：阳台配重墙。老房子客厅和阳台之间那个矮墙，很多人想砸了把客厅通出去。但那个墙压着阳台挑梁的，砸了阳台就悬空了，过几年裂缝就出来。这个真不能动。
第二步：先查漏再开工
开工前一定要把漏水点全找出来。房子空着的时候看不出来，等装修完了才发现，损失就大了。
重点查这几个地方：窗户四周、空调孔、卫生间和厨房的天花板、外墙墙角。如果是顶楼，屋顶漏水是最头疼的——你自己修了没用，得找物业做整体防水。西安这边老旧小区顶楼漏水特别多，尤其是雨季（7-9月），开工前先等下两场雨，看有没有渗水痕迹。
我之前在灞桥区做一个顶楼翻新，业主说"屋顶看着没事"，我说等下雨看。结果一场暴雨之后天花板四个角全是水印。后来先做了屋顶防水才开工，多花了五六千，但比装完再拆了重做强。
第三步：把全屋尺寸量精确，别信目测
很多老房子尺寸不规整——墙角不直、地面不平、层高不一致，都是常事。开工前拿激光测距仪把所有尺寸量一遍，标注好。尤其是门洞宽度和高度、窗台高度、梁的位置和高度。
层高特别关键。西安老房子层高普遍2米6到2米7，比现在新房的2米9矮一截。如果要做吊顶、新风、中央空调，得算清楚做完后还剩多少。低于2米4就不要吊顶了，压抑。我一般建议老房吊顶只做局部——厨卫、过道吊一下，客厅卧室直接刷白，显得高。
地面平整度也得查。老房子地面高低差超过2公分的，得先做一遍水泥砂浆找平，再铺地砖或地板。这步多花几百块材料钱，但贴出来的砖不空鼓、地板不咯吱响。
第四步：翻新预算要留出"未知项"
旧房翻新和毛坯装修最大的区别就是：你永远不知道砸开墙之后会发现什么。水管锈穿了、电线被老鼠咬了、墙里头有空洞——都是常见的事。
所以我一般建议，旧房翻新的预算在正常报价基础上加20%作为不可预见费。比如报价8万的活，心里准备10万。这20%不是让人坑你，是旧房确实变数多。
还有一个容易被忽略的开销：施工期间你住哪儿？全屋翻新至少30到45天，期间水电都可能断。租房或者住亲戚家，这笔钱也得算进去。
翻新不是小事。把前面四步走扎实了，后面选瓷砖选漆选风格都是小事。我是西安王师傅，做装修从来不藏着掖着，有啥说啥。
