我是王师傅，西安王师傅装修工程有限公司的。每年经手的二手房改造有几十套，曲江、高新、北郊的都接过。我发现一个规律：越是急着开工的业主，后期返工越多。二手房改造第一件事不是找施工队砸墙，而是先想清楚这房子怎么住、打算住几年、手里预算多少。这三个问题不定，后面全是糊涂账。
先量房，把房子的底细摸清
量房不是拿尺子走一圈。要看层高、梁的位置、墙面是不是空鼓、地面平不平、原来的水电管线在哪。西安的老二手房，很多是单位家属院，九十年代的楼，预制板结构，墙不能随便砸。我上个月在电子城那边接了一套，业主想把客厅和卧室打通，一查是承重墙，果断劝住——砸了是拿命开玩笑，谁也担不起这个责任。
量房的时候最好连朝向、采光一起看。西安的房子，朝南和朝北的差价不小，改造方案也要跟着变——朝北的房子冬天阴冷，墙面防潮要重点做，窗户该换就换。这些细节，量房的时候都得记下来。
拆改顺序：先水电，再瓦工，后木工油漆
顺序错了就得返工：先改水电，开槽布管；再补墙找平；然后贴砖、木工吊顶；最后油漆。有些业主图省事，先让木工进场，结果水电开槽把做好的柜子毁了，两头受气。二手房还有个特殊环节：原来的老装修要拆干净，墙皮铲掉、旧瓷砖敲掉、旧地板揭掉，这一步别省，不然后期空鼓脱落，哭都来不及。
预算怎么分
二手房改造比新房多一笔拆除费，每平几十块，垃圾清运也要钱。总预算里，硬装占大头，软装可以慢慢添。我常跟业主说：钱要花在看不见的地方——防水、电线、水管、五金件，这些坏了最麻烦。看得见的家具，以后想换随时换。
二手房改造急不得。先定方案，再动工，省钱也省心。拿不准的户型，可以约我去现场看看，我在西安跑装修二十年，什么结构的房子都见过，能不能砸、怎么改，一眼就知道。
动工前，先跟物业报备
二手房改造还要注意物业的规定：有些小区周末不让施工，垃圾清运有指定地点，装修押金怎么退都要问清楚。动工前先跟物业报备，不然天天被邻居投诉，施工队被叫停，工期拖一倍，最后扯皮的是自己。
